En España, actualmente se alquilan muchas más viviendas de las que se compran. Atrás han quedado aquellos años de la burbuja inmobiliaria en la que el que más y el que menos se hipotecaba para poder tener en un futuro (bastante lejano) una vivienda en propiedad. La crisis del sector inmobiliario que comenzó en el año 2007, ha provocado el declive de la venta de vivienda en beneficio del repunte del alquiler/ arrendamiento de la misma.

Este auge del alquiler de la vivienda, ha provocado un aumento de precios en las rentas a pagar por el inquilino. En las grandes urbes, los precios suelen ser tan elevados para una persona con un sueldo medio, que en ocasiones se ve obligada a arrendar una habitación y a compartir casa o piso con más gente.

Pero ¿Qué deberíamos tener en cuenta a la hora de alquilar una vivienda? Pues, como no podría ser de otra forma, lo primero que tenemos que tener en cuenta, es lógicamente, las condiciones de habitabilidad de la vivienda, ya que es un lugar en el que probablemente desarrollemos la mayor parte de nuestro tiempo, y aunque no sea así, y por circunstancias laborales permanezcamos poco tiempo en la misma, se trata de que las condiciones sean las óptimas para desarrollar nuestra vida, después de una dura jornada laboral. Los derechos y los deberes de ambas partes, se encuentran regulados, entre otras en la Ley 29/1994, de 24 de Noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU) y en algunos aspectos puntuales en la normativa de las Comunidades Autónomas.

¿Qué gastos tiene que sufragar el inquilino y que gastos corren a cargo del propietario/ arrendador una vez que se firma el contrato de arrendamiento?

A la hora de firmar el contrato de arrendamiento, que normalmente tendrá lugar, después de haber llegado las partes a un acuerdo sobre la renta mensual a abonar por el inquilino, y en la generalidad de los casos se formalizará el contrato por escrito, lo primero que se va a exigir es el abono de “la fianza”.

La fianza inicial, regulada en el artículo 36 la LAU, se pide por el arrendador para hacer frente a posibles desperfectos en la vivienda que pueda causar el inquilino durante la vigencia del contrato. La cantidad de ésta asciende a una mensualidad de la renta, y en todo caso, salvo que haya desperfectos, habrá de ser devuelta al arrendatario al final del arriendo.

Además el inquilino, lógicamente, debe pagar puntualmente la renta en los 5 primeros días de cada mes.

Estos son los gastos “básicos” que hay que enfrentar a la hora de firmar un contrato de alquiler.

El arrendatario también deberá abonar los gastos de suministros, luz, teléfono agua, calefacción, etc, por el consumo realizado durante el mes correspondiente.

Los gastos de la Comunidad de Propietarios, para el supuesto en que la vivienda arrendada se rija por la Ley de Propiedad Horizontal serán a cargo del arrendador y/o propietario de la vivienda, así como el Impuesto de Bienes Inmuebles de la finca arrendada.

¿Qué sucede con las obras que hayan de realizarse en la vivienda?

Para el supuesto de que haya que realizar obras, los gastos a cargo de uno o de otro, van a depender del tipo de mejora a realizar y de quién las efectúe:

El arrendador deberá realizar, y abonar todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, sin aumentar la renta al arrendatario y permitiendo y soportando este último las mismas.

El arrendatario, podrá realizar obras en el inmueble, previo consentimiento expresado por escrito del arrendador, siempre y cuando no contravenga lo establecido en el artículo 23.1 de la LAU, es decir, aquellas “que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda”.

Suponiendo que el arrendatario sea discapacitado, o mayor de 70 años, también podrán realizar en el interior de la vivienda aquellas obras para que pueda ser utilizada de forma adecuada y acorde a la discapacidad o a la edad superior a setenta años, tanto del propio arrendatario como de su cónyuge, de la persona con quien conviva o de sus familiares que con alguno de ellos convivan de forma permanente, siempre que no afecten a elementos o servicios comunes del edificio ni provoquen una disminución en su estabilidad o seguridad, tal y como establece el artículo 24 de la LAU. El arrendador puede exigir a la finalización del contrato que el inquilino reponga la vivienda al estado inicial.

Si el inquilino decide dejar la vivienda, ¿ Que hay que tomar en consideración?

Puede ocurrir, y de hecho suele ser bastante frecuente que por circunstancias laborales, tales como traslado de puesto de trabajo, o familiares, o por cualquier otra situación, el arrendatario, tenga que abandonar la vivienda alquilada, dicho abandono implica que el inquilino tenga que desistir del contrato suscrito. Para que el arrendador no se encuentre desprotegido, aquél, tendrá que comunicarle su voluntad de desistimiento del contrato, por lo general con una antelación de 30 días.

Este plazo de preaviso va a depender de la duración inicial que hayan pactado las partes o en su defecto de la establecida legalmente.

Ello sin perjuicio de que cualquiera de las partes pueda pedir la extinción del contrato por el incumplimiento de las obligaciones estipuladas de conformidad con el artículo 1124 del Código Civil según el cual “La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe”. Si cualquiera de ellas decide rescindir el contrato y la otra se opone en última instancia quedaría abierta la posibilidad de acudir a los tribunales.

En definitiva estos serían los derechos y los deberes principales de cada una de las partes firmantes del contrato de arrendamiento de vivienda, sin entrar a valorar otras cuestiones que podrían surgir del mismo, tales como impago de rentas, destrozos, desahucios, etc. que serán objeto de análisis en artículos posteriores.

Beatriz Vega Sarceda- Abogada

 

 

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